전세 재계약을 앞두고 수많은 세입자와 집주인들이 동일한 고민에 부딪힙니다. “재계약인데도 복비를 꼭 내야 할까?”라는 질문은 단순한 궁금증이 아니라 수십만 원, 많게는 백만 원 가까운 금액과 직결되는 중요한 문제입니다. 실제로 복비(중개수수료)는 법적 의무가 아닌 조건부 부담 항목이며, 계약의 방식과 중개업소의 개입 여부에 따라 발생 여부와 금액이 크게 달라집니다. 특히 2025년 현재 기준으로는 부동산 시장 변화와 함께 복비에 대한 세입자 인식도 달라지고 있으며, 이에 따라 실무에서는 다양한 방식으로 협의와 조정이 이루어지고 있습니다. 이 글에서는 전세 재계약 시 복비가 발생하는 조건과 면제 가능한 경우, 실제 비용 수준, 부담 주체 등에 대해 구체적으로 정리합니다. 불필요한 비용을 줄이기 위해 꼭 알아야 할 핵심 정보만을 선별했습니다.
전세 재계약 시 복비는 언제 발생할까?
2025년 현재 공인중개사법은 ‘재계약’ 상황에서 복비를 반드시 지급해야 한다고 명시하지 않고 있습니다. 하지만 부동산 중개업소가 실질적으로 계약서 작성, 조건 조율, 권리분석 등의 업무를 수행했다면, 일정 수준의 보수를 받을 수 있는 권리가 발생합니다. 결국 복비 발생 여부는 실제 계약에 중개업소가 관여했는지 여부와 계약 조건의 변화에 따라 결정됩니다.
복비를 내야 하는 경우는 어떤 상황일까?
다음의 조건 중 하나라도 해당된다면 복비가 발생할 수 있습니다:
- 계약 내용이 바뀐 경우 (보증금, 월세, 계약 기간 등)
예를 들어 보증금이 오르거나 줄어드는 등의 변경이 있다면, 이는 사실상 새로운 계약으로 간주됩니다. 이때 중개업소가 개입하면 복비가 발생합니다. - 중개업소가 계약서 작성 및 법적 확인 업무에 참여한 경우
계약서만 단순히 작성한 경우라도, 통상 5만~30만 원 수준의 비용을 청구할 수 있습니다. 이는 복비가 아니라 ‘대필료’ 또는 ‘수고비’로 분류되며, 협의가 가능합니다. - 계약자 명의가 바뀐 경우 (예: 공동 임차인에서 단독 임차인으로 변경)
실질적인 새로운 계약으로 판단되므로 복비가 청구됩니다.
복비를 내지 않아도 되는 경우는?
다음과 같은 경우에는 복비를 낼 필요가 없습니다:
- 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장된 경우
양측이 아무 말 없이 기존 조건으로 계약이 연장되면, 별도의 중개가 없으므로 복비가 발생하지 않습니다. - 보증금이나 월세 등 계약 조건에 변화가 없는 단순한 기간 연장의 경우
중개업소 개입 없이 당사자끼리 작성한 계약서로 충분합니다. 이 경우 복비는 발생하지 않습니다. - 직거래로 계약을 진행한 경우
부동산 사무실을 거치지 않고 임차인과 임대인이 직접 만나 계약서를 작성했다면, 복비는 전혀 없습니다.
재계약 복비는 얼마나 낼까? (2025년 기준)
- 신규 전세계약의 복비 기준 요율 (서울 기준)
- 5천만~1억 원: 0.4%
- 1억~3억 원: 0.3%
- 3억 초과: 0.8% 이내
- 재계약 시 협상 가능한 복비 수준
보통은 초기 계약 복비의 30~40% 수준에서 협의가 이뤄지며, 보증금이 인상되었다면 인상된 금액 기준으로 복비를 산정하기도 합니다. 예를 들어, 보증금이 2억 원에서 2억 5천만 원으로 오를 경우, 인상분 5천만 원 × 0.3% = 15만 원 정도가 복비가 됩니다. - 단순 계약서 작성만 요청할 경우
보통 5만~10만 원 정도가 일반적이며, 일부 중개사는 20~30만 원을 요구하기도 합니다. 이 비용은 복비가 아니라 일종의 수고비입니다.
복비는 누가 부담해야 할까?
법적으로는 임대인과 임차인 중 누가 복비를 부담해야 하는지 명확하게 규정되어 있지 않습니다.
실무에서는 다음과 같은 방식으로 부담 주체가 정해집니다:
- 재계약을 먼저 요청한 쪽이 부담
예를 들어 세입자가 계약 연장을 원한 경우, 복비를 세입자가 부담하는 것이 일반적입니다. - 계약 조건의 유불리에 따라 분담
보증금이 오르는 등 임대인에게 유리한 조건이면 세입자가, 반대로 세입자에게 유리한 조건이면 임대인이 부담하는 경우도 있습니다. - 양측이 반반 부담
가장 흔한 방식 중 하나로, 공평하게 복비를 절반씩 나눠 내는 경우입니다.
복비 절약 팁, 이것만 기억하세요
- 묵시적 갱신을 활용하면 복비가 없다
계약 기간이 끝났더라도 서로 의사표시 없이 조용히 지나간다면 자동으로 계약이 연장됩니다. - 직접 계약서 작성하면 복비가 없다
법적으로 당사자끼리의 계약도 효력이 있습니다. 꼭 부동산을 통하지 않아도 됩니다. - 중개사와 복비 감액 협상은 필수
재계약임을 이유로 복비 감액을 요구하면 실제로 대부분 30~50%까지 감액이 가능합니다. - 단순 계약서 작성은 ‘복비’가 아님
수고비 명목의 대필료는 5만~10만 원 선이 일반적이며, 이 역시 협상이 가능합니다.
예시: 서울 기준 전세 2억 원 재계약 시
| 조건 | 복비 발생 여부 |
예상 금액 | 참고 사항 |
| 보증금 변경 + 중개업소 개입 | O | 약 20~30만 원 | 감액 협의 가능 |
| 묵시적 갱신 또는 직접 계약서 작성 | X | 0원 | 복비 없음 |
| 증액 5천만 원 기준 복비 산정 | O | 약 15만 원 | 5천만 원 × 0.3% 기준 |
| 단순 계약서 작성만 요청 | △ | 5만~10만 원 | 수고비 명목, 협상 가능 |
마무리: 전세 재계약 복비, 꼭 내야 할까?
전세 재계약 시 복비는 ‘무조건 내야 하는 비용’이 아닙니다.
중개업소의 실제 개입 여부와 계약 조건 변경 여부에 따라 달라지며, 협상을 통해 감액하거나 면제받는 것도 가능합니다. 불필요한 비용을 피하려면 계약 전 중개사와 명확히 협의하고, 필요 시 직접 계약서 작성 등 다양한 대안을 적극적으로 활용해야 합니다.
📌 요약 체크리스트
- 복비는 ‘조건부 비용’이며, 상황에 따라 면제 가능
- 묵시적 갱신·직거래 시 복비 없음
- 복비는 협상 가능! 감액 요청은 당연한 권리
- 대필만 요청했다면 복비가 아닌 수고비로 간주
- 누가 복비를 내야 하는지는 협의로 결정 가능
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